原創(chuàng) 楊潔 上海青浦法院

在購買房屋時(shí)，購房者往往比較在意房屋面積，容易忽視層高問題，合同中也大多對層高差違約問題責(zé)任沒有明確約定。當(dāng)購房者驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)房屋層高與約定不符，應(yīng)如何維權(quán)？今天分享的案例是開發(fā)商交付的房屋層高與約定不符，購房人要求賠償損失的房屋買賣合同糾紛。

案情回放

方先生和妻子想購買一套復(fù)式房屋，看到銷售推薦的房產(chǎn)公司開發(fā)銷售的疊加別墅戶型建筑層高為3.2-3.3米，考慮到房屋、通風(fēng)、采光、空間高延展性，方先生夫妻倆動(dòng)心了。與房產(chǎn)公司反復(fù)確認(rèn)房屋層高后便決定購買該房屋，等到即將收房時(shí)，卻被通知房屋實(shí)際層高只有3.0-3.2米。方先生一家大失所望，于是將房產(chǎn)公司告上法庭，訴請房產(chǎn)公司賠償損失41余萬元。

庭審交鋒

方先生訴稱，銷售人員一直將房屋層高作為該樓盤的重要賣點(diǎn)，合同也對層高為3.2-3.3米進(jìn)行了明確約定，當(dāng)時(shí)購買該房產(chǎn)主要原因是房屋的層高能夠增加空間感。現(xiàn)在房產(chǎn)公司違反合同約定將層高降低，引起居住空間受限、房屋使用功能和價(jià)值貶損。要求房產(chǎn)公司以層高比例結(jié)合總房款，賠償其損失共計(jì) 41萬元。

房產(chǎn)公司辯稱，方先生起訴要求賠償損失沒有依據(jù)。合同約定的層高3.2-3.3米系工作人員輸入錯(cuò)誤所致。合同補(bǔ)充條款也約定在符合規(guī)范的前提下，建筑層高可能存在誤差，并不影響業(yè)主居住使用的，視為業(yè)主認(rèn)可、接受層高變化。房屋實(shí)際層高雖為3.0-3.2米，但已遠(yuǎn)超國家倡導(dǎo)性規(guī)范層高控制在2.8米以下的要求，并不影響業(yè)主居住使用，也不影響房屋的價(jià)值。

法院認(rèn)為

法院經(jīng)審理認(rèn)為，房產(chǎn)公司交付房屋層高與合同約定不符，即使實(shí)際層高符合甚至高于國家倡導(dǎo)性規(guī)定也構(gòu)成違約。買賣合同的歸責(zé)原則為無過錯(cuò)責(zé)任原則，房產(chǎn)公司不能因其工作人員的過失而免責(zé)。

合同補(bǔ)充條款能否成為房產(chǎn)公司的免責(zé)條款？預(yù)售合同系房產(chǎn)公司提供的格式合同，且該條款與購房者的權(quán)利有重大利害關(guān)系，房產(chǎn)公司并未舉證證明其已就該條款對方先生履行了以合理方式提請注意并予以說明的義務(wù)，故該約定無效。

房產(chǎn)公司作為違約方理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然合同未約定房屋層高不足的違約責(zé)任，方先生也未對其實(shí)際損失進(jìn)行舉證，建筑層高不是構(gòu)成房價(jià)的決定性因素，方先生以層高比例結(jié)合房價(jià)款計(jì)算損失的觀點(diǎn)法院不予采納。

綜合考慮合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度、預(yù)期利益以及對實(shí)際使用房屋造成的影響等因素，酌定房產(chǎn)公司賠償方先生7.3萬元。

法官說法

目前法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋對于房屋層高差的損失賠償標(biāo)準(zhǔn)未進(jìn)行明確。然房屋層高的減少對于使用的影響雖未產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)利益損失，但會(huì)實(shí)際影響到購房者對房屋舒適性和使用功能的期待性。實(shí)踐中，法院主要通過綜合考量合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度、實(shí)際影響等因素酌定賠償金額。

購房者在購買房屋時(shí)要注意搜集宣傳材料、詳細(xì)了解合同具體條款，驗(yàn)收房屋時(shí)不僅要注意房屋面積，還應(yīng)注意房屋層高問題，如遇相關(guān)問題，可依法維權(quán)。

開發(fā)商銷售房屋時(shí)需規(guī)范工作流程、誠信經(jīng)營。制定合同文本時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定雙方的權(quán)利義務(wù)。簽訂合同時(shí)應(yīng)對免責(zé)條款向購房者盡到充分說明、注意義務(wù)。

主審法官 | 岳明靜

撰稿 | 楊 潔

原標(biāo)題：《新房層高縮水10厘米不影響居??？| 法院：賠償7萬元》

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