來源：中物研協(xié)

市值是上市公司價(jià)值的集中體現(xiàn)，市值持續(xù)增長(zhǎng)是上市公司評(píng)價(jià)的最好標(biāo)準(zhǔn)，市值管理是上市公司戰(zhàn)略管理的核心內(nèi)容。

市場(chǎng)不確定性越大，市值的重要性越大。近日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國(guó)資委將進(jìn)一步研究將市值管理納入中央企業(yè)負(fù)責(zé)人業(yè)績(jī)考核。中國(guó)房地產(chǎn)上市公司是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，代表了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)。從市值分析與健康發(fā)展的視角對(duì)上市公司進(jìn)行深入系統(tǒng)持續(xù)的研究，是整個(gè)行業(yè)研究的重要內(nèi)容。2021年-2023年我們組織了課題組對(duì)此進(jìn)行了系統(tǒng)研發(fā)，并撰寫發(fā)布了三份專題報(bào)告。在此基礎(chǔ)上，我們持續(xù)跟蹤，對(duì)2023年底中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值狀況進(jìn)行分析，形成本報(bào)告。

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中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值總量分析

市值是上市公司在資本市場(chǎng)上的價(jià)格，市場(chǎng)總量直接反映了上市公司的規(guī)模和能級(jí)。

（一）房地產(chǎn)上市公司概況

到2023年底，納入本報(bào)告分析的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司共298家，按國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)200家，占67.1%；物業(yè)管理企業(yè)62家，占20.8%；房地產(chǎn)中介服務(wù)和房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)等其他企業(yè)共36家，占12.1%。為了便于研究，本報(bào)告將中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)和其他房地產(chǎn)企業(yè)合并為一類，簡(jiǎn)稱“其他類”。

1.2023年新增上市情況

2023年有3家房地產(chǎn)企業(yè)上市。分別為嘉創(chuàng)地產(chǎn)（開發(fā)經(jīng)營(yíng)），和兩家物業(yè)管理企業(yè)潤(rùn)華服務(wù)和眾安智慧生活。

2.2023年退市和ST情況

由于財(cái)務(wù)狀況等各種情況，2023年退市公司增加，共12家，分別為嘉凱、中天、陽光城、泰禾、美置、藍(lán)光、宋都、天禧海嘉控股、嘉年華國(guó)際、海藍(lán)控股、新力控股集團(tuán)、三盛控股、天山發(fā)展控股和南海控股。

2023年ST公司增加，共3家，分別為新聯(lián)、世茂和美谷。

（二）2023年市值總量及分布

2023年底，納入本報(bào)告研究樣本的298家中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值總量以人民幣計(jì)2.28萬億元（下同，若無特殊說明，均以人民幣計(jì)算），比去年監(jiān)測(cè)樣本減少1.1萬億元。其中開發(fā)類公司市值共1.76萬億元，占77.2 %；物業(yè)管理類公司市值為0.24萬億元，占10.5 %；其他類公司市值為0.28萬億元，占12.3%。

2023年是中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值持續(xù)低迷的一年，其市值規(guī)模和平均市值規(guī)模出現(xiàn)近年新低。2023年底中國(guó)房地產(chǎn)上市公司平均市值為76億元，比去年下降25%。

（三）2023年市值總量排行分析

1.開發(fā)企業(yè)市值總量TOP10

房地產(chǎn)開發(fā)類上市公司TOP10中前4家公司市值仍超過千億元，但比上年少1家。其中前三名分別是華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展和。（圖1）

開發(fā)類房地產(chǎn)上市公司市值排名變化較大。中國(guó)海外發(fā)展超過萬科，升至第二，保利發(fā)展升至第三。

2.物業(yè)管理類上市公司市值總量TOP10

從總量上看，物業(yè)管理類上市公司市值總量與開發(fā)類上市公司還有差距，在TOP10中市值超過500億元的只有華潤(rùn)萬象生活，其他9家在500億以下。（圖2）

與上年排行的對(duì)比分析中，除華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)和融創(chuàng)服務(wù)外，其他6家公司的排名均有變化。萬物云超過碧桂園服務(wù)，升至第二。、金科服務(wù)于2023年擠入TOP10，恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)跌出TOP10。從2023年底的市值情況看，華潤(rùn)、萬科、中海、保利、招商5家開發(fā)類上市公司與關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理類上市公司市值同時(shí)進(jìn)入前十名。（表1）

3.其他類上市公司市值總量TOP10

本報(bào)告將房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)、其他房地產(chǎn)業(yè)共36家企業(yè)，合并成一類，簡(jiǎn)稱“其他類”。2022和2023年其他類房地產(chǎn)上市公司排名第一位的仍是貝殼，除貝殼、、紅星外，其他7家企業(yè)排名均有變化。其他7家公司中，有3家公司市值排名較2022年上升。、北京股份、中國(guó)地利、于2023年擠入TOP10，首程控股、、、跌出TOP10。（表2）

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中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值增長(zhǎng)分析

市值增長(zhǎng)是動(dòng)態(tài)考察上市公司發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)鍵指標(biāo)。市值持續(xù)增長(zhǎng)是上市公司評(píng)價(jià)的最好標(biāo)準(zhǔn)。在外部不確定的情況下，保持市值穩(wěn)定增長(zhǎng)是企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展的重要信號(hào)。

（一）市值增長(zhǎng)概況

1.市值增長(zhǎng)總體分布

到2023年底，剔除當(dāng)年上市的公司不計(jì)算增長(zhǎng)外，2022年底前上市的295家公司中，43家的市值實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，252家的市值出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

從增長(zhǎng)量看，2023年市值變化在100億以內(nèi)的占多數(shù)，其中市值下降在100億元以內(nèi)的占比最多，達(dá)78.98%，而增長(zhǎng)在100億以內(nèi)的占13.56%。

從增長(zhǎng)率看，市值正增長(zhǎng)公司中，增長(zhǎng)率主要集中在100%以內(nèi)，為39家，占比13.22%。市值負(fù)增長(zhǎng)的公司中，增長(zhǎng)率主要集中在-50%以內(nèi)，為167家，占比56.61%。

2.分企業(yè)性質(zhì)市值變化特征

不同性質(zhì)企業(yè)市值增長(zhǎng)差異明顯。2023年所有企業(yè)市值平均增長(zhǎng)率均為負(fù)。相較于往年，大部分企業(yè)市值出現(xiàn)了大幅度下降，其中其它企業(yè)下降幅度最大，為-40.0%，公眾企業(yè)次之，為-38.4%。

（二）2022年市值增長(zhǎng)排行分析

1.開發(fā)類公司市值增長(zhǎng)TOP10

2023年開發(fā)類上市公司市值增量不多，TOP10平均增長(zhǎng)21.4億元，增量超100億的僅有“”，市值增量為123億元。增長(zhǎng)在10億-50億之間的僅有兩家，分別是增長(zhǎng)36億元，南太地產(chǎn)增長(zhǎng)15億元。

2023年，雖然房地產(chǎn)開發(fā)類公司市值平均增長(zhǎng)率為-26.39%，但仍有部分企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率排名前十家的市值平均增長(zhǎng)率為127%。其中前三名分別為：“日本共生”增長(zhǎng)612%，“南太地產(chǎn)”增長(zhǎng)414%，“張江高科”增長(zhǎng)70%。

2.市值增長(zhǎng)為正的物業(yè)管理類公司

2023年62家物業(yè)管理類上市公司中僅有4家公司市值增長(zhǎng)為正，占6.5%。從增長(zhǎng)量來看，僅有“宋都服務(wù)”市值增量較大，為3.8億元，剩余3家公司市值增量均不超過1億。

市值增長(zhǎng)率最高的分別是“宋都服務(wù)”、“京城佳業(yè)”和“中國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施”，增長(zhǎng)率分別是178%、24%、21%。

3.市值增長(zhǎng)為正的其它類公司

2023年36家物業(yè)管理類上市公司中有10家公司市值增長(zhǎng)為正，占27.8%。其中，市值增加量最多的三家公司為：“貝殼”、“小商品城”和“匯通能源”，市值增長(zhǎng)量分別為219.0億元、114.0億元和36.2億元。

市值增長(zhǎng)率最高的分別是“匯通能源”、“小商品城”和“首創(chuàng)鉅大”，增長(zhǎng)率分別是171%、40%、22%。

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中國(guó)房地產(chǎn)上市公司主要發(fā)展動(dòng)態(tài)

（一）保交樓第一任務(wù)，堅(jiān)守行業(yè)信譽(yù)底線

自2022年7月國(guó)家提出“保交樓”工作任務(wù)以來，“保交樓”成為2023年各地方房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)任務(wù)。多數(shù)企業(yè)哪怕出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難，也要優(yōu)先‘保交樓’，體現(xiàn)了把民生問題放在首位的要求，將“保障購房者權(quán)益”作為“保交樓”工作的核心舉措。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。其中，碧桂園、萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)等交付量位于前三位。保利、綠地、中海、金科、龍湖等多家房地產(chǎn)企業(yè)交付套數(shù)均在10萬套以上?！氨＝粯恰睅?dòng)了房屋竣工面積明顯增長(zhǎng)，房屋陸續(xù)交付，對(duì)化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛起到了積極效果。

另外，多家房地產(chǎn)企業(yè)在確保完成“保交樓”任務(wù)的前提下，更力求實(shí)現(xiàn)提前交付和“品質(zhì)交付”，例如成立了從上至下的“保交樓工作組”，對(duì)交付有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目實(shí)行“一盤一策”，2023年提前交付涉及項(xiàng)目58個(gè)、提前交付批次69個(gè)。

（二）重戰(zhàn)略積極轉(zhuǎn)型，重構(gòu)行業(yè)發(fā)展格局

2023年眾多房地產(chǎn)企業(yè)積極進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，拓展發(fā)展空間。例如萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)，并啟用全新品牌“萬緯”，聚焦發(fā)展高標(biāo)倉儲(chǔ)和冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù)。部分房地產(chǎn)企業(yè)布局消費(fèi)類產(chǎn)業(yè)，如融創(chuàng)地產(chǎn)打造的衡昌燒坊、星河灣老原酒、綠地酒業(yè)，以及青島本土的房地產(chǎn)企業(yè)奧潤(rùn)地產(chǎn)布局的千熙酒業(yè)等，從生產(chǎn)端直接介入；另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過營(yíng)銷端，以物業(yè)板塊為載體，進(jìn)行渠道介入，例如保利物業(yè)推出“百萬補(bǔ)貼”活動(dòng)，售賣的白酒名酒品牌包括、、等；國(guó)臺(tái)酒業(yè)集團(tuán)與碧桂園服務(wù)合作，推出三款定制酒，依托碧桂園服務(wù)集團(tuán)3000多萬業(yè)主的酒水需求。

2023年是公募REITs市場(chǎng)發(fā)展壯大的一年，截至2023年底共有29支REITs已成功上市，資產(chǎn)類型愈加豐富。2023年，首批4只消費(fèi)REITs上市，3單為購物中心，1單以商超為主力的社區(qū)商業(yè)，均位于一二線城市，從運(yùn)營(yíng)情況上看，整體質(zhì)優(yōu)，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健。保障性租賃住房REITs更是加快入市，成為房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)協(xié)調(diào)的新動(dòng)能，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值重估與流動(dòng)性改善，對(duì)企業(yè)來說，是促進(jìn)其高質(zhì)量發(fā)展的重要工具。

（三）央國(guó)企強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展

2023年，大部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難問題，業(yè)務(wù)收縮比較明顯，然而部分央企、國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)向高能級(jí)城市擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍在持續(xù)增長(zhǎng)，并成為支撐起房地產(chǎn)行業(yè)的重要角色。

央企、國(guó)企充分借助其融資成本低、渠道廣等優(yōu)勢(shì)，聚焦城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步增強(qiáng)其未來發(fā)展優(yōu)勢(shì)，與其他企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。從而導(dǎo)致央、國(guó)企利用現(xiàn)有資金優(yōu)勢(shì)，大力向高能級(jí)城市聚集，重點(diǎn)城市拿地金額排名靠前房地產(chǎn)企業(yè)中仍以央企、國(guó)企為主，如建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展近年保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（四）謀發(fā)展重視市值，維護(hù)資本市場(chǎng)價(jià)值

2023年，房地產(chǎn)上市公司雖然總體困難，但仍堅(jiān)持資本市場(chǎng)規(guī)律要求，維護(hù)市值健康。其中，經(jīng)營(yíng)狀況較好的公司仍能堅(jiān)持分紅，共有64家房地產(chǎn)企業(yè)展開現(xiàn)金分紅，占比21.48%?，F(xiàn)金分紅總額最高的三家分別是萬科、保利發(fā)展和。其中，萬科現(xiàn)金分紅總額為80.63億元，保利發(fā)展現(xiàn)金分紅總額為53.87億元，招商蛇口現(xiàn)金分紅總額為18.00億元。2023年12月，保利發(fā)展市值低估時(shí)間，進(jìn)一步發(fā)布回購、增持方案，在回購基礎(chǔ)上，公布了《2023-2025年股東回報(bào)規(guī)劃》，擬大幅提升2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占凈利潤(rùn)的比例至不低于40%。其中，2024年度至2025年度分紅率相比原來的規(guī)劃提高了1倍。

同時(shí)，企業(yè)努力向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，總體信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延的趨勢(shì)得到了緩解，更多房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)成功發(fā)債或公布發(fā)債計(jì)劃，完成股權(quán)融資。例如美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)、金輝控股等房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)施發(fā)債融資。

總結(jié)與展望

2023年是中國(guó)房地產(chǎn)上市公司非常困難的一年，多數(shù)公司的市值雖然表現(xiàn)不及預(yù)期，但仍將公司的可持續(xù)發(fā)展作為首要任務(wù)，在化解好債務(wù)危機(jī)基礎(chǔ)上，積極開拓新的發(fā)展空間，部分公司市值管理效果仍有起色，房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)作用仍在發(fā)揮。

展望2024年，隨著國(guó)家對(duì)行業(yè)的政策支持力度進(jìn)一步強(qiáng)化，房地產(chǎn)上市公司逐步恢復(fù)好公司與好股票的企業(yè)數(shù)量會(huì)不斷增加，行業(yè)整體發(fā)展與資本市場(chǎng)協(xié)同向好的預(yù)期會(huì)更強(qiáng)。

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