其次，則是因為，十九屆五中全會已將內(nèi)需提高到中國經(jīng)濟(jì)“戰(zhàn)略支點”的地位，而汽車和住房消費是中國內(nèi)需的雙支柱。在中國老百姓的消費貸款中，汽車與住房幾乎占了近八成以上，是中國老百姓的兩大核心資產(chǎn)品。即使在房住不炒的背景下，也不能因此而否定住房消費在內(nèi)需體系中的重要性，住房貸款在居民貸款中的高占比便是現(xiàn)實佐證。拋開住房消費，壓根就構(gòu)建不起中國社會的內(nèi)需體系。

因此在構(gòu)建中國內(nèi)需池時，“促進(jìn)住房消費健康發(fā)展”是一種理性的考量邏輯。

TOP3

房地產(chǎn)融資降下“三道紅線”新規(guī)

8月，監(jiān)管層出臺房地產(chǎn)融資“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋：三項指標(biāo)全部“踩線”，有息負(fù)債不得增加；若指標(biāo)中兩項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；若只有一項“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機制。碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企參加座談會。

點評：

今年突出加強房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融監(jiān)管，出臺被稱為“三道紅線”的房企資管新規(guī)等均與此一脈相承。

出臺如此嚴(yán)格的房企融資政策，主要是因為：

一、房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率偏高，高達(dá)80%，也是杠桿率上升最快的行業(yè)之一。房企的高杠桿率易引發(fā)市場較大的波動，一旦融資規(guī)模快速收緊可能導(dǎo)致部分杠桿率較高且資金周轉(zhuǎn)能力較弱的房企出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險，可能引發(fā)房企與銀行、信托、第三方財富等相關(guān)聯(lián)機構(gòu)和債券市場的交叉違約，進(jìn)而產(chǎn)生較大的市場波動和金融風(fēng)險。

二、從風(fēng)險防范化解的角度對房企有息負(fù)債增速進(jìn)行總體把控。以往房價漲幅較大的部分城市陸續(xù)出臺嚴(yán)格的限購政策，是從需求側(cè)進(jìn)行調(diào)控。2019年以來監(jiān)管再度收緊融資、著手控制房企有息負(fù)債規(guī)模，則是從供給端進(jìn)行調(diào)控。

2010年暫停IPO、2016暫停定增，房企股權(quán)融資（無息負(fù)債融資的方式之一）基本停滯。2019年以來，監(jiān)管者對房企各種主要融資渠道，如銀行貸款、海外債、信托貸款、國內(nèi)信用債等分別出臺了嚴(yán)格的限制，但是在2020年上半年，有息負(fù)債仍然出現(xiàn)一定程度的反彈顯然，僅僅依靠控制各個融資渠道分項并不能完成降低有息負(fù)債整體的增速的目的。因此從總量角度把控房企整體有息負(fù)債增速就顯得尤為必要，這也是出臺“三道紅線”融資新規(guī)的迫切性之一。

“三道紅線”降下，意味著地產(chǎn)金融紅利終結(jié)，房企高杠桿高負(fù)債擴張時代過去了。

TOP4

深圳收獲40周年大禮包

10月11日，中央在《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》中，賦予深圳僅次于北京和上海的發(fā)展特權(quán)，如比肩直轄市的管理自主權(quán)、前所未有的土地利用權(quán)、意義重大的金融開放權(quán)、明確鼓勵的數(shù)據(jù)財產(chǎn)權(quán)、量身定制的負(fù)面清單權(quán)等，首批授權(quán)事項清單共有六大類40條，被稱為是國家給深圳40周年的大禮包。

點評：

深圳用了40年的時間，從一個邊陲農(nóng)業(yè)縣，發(fā)展成為現(xiàn)在一座國際化創(chuàng)新型城市。如今，深圳成為中國最重要的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、創(chuàng)新中心之一，也是國際樞紐城市。

作為第一個中國特色社會主義先行示范區(qū)，深圳樓市平穩(wěn)健康運行同樣備受關(guān)注。

TOP5

基建公募REITS試點先行

4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs)試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。

根據(jù)通知，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環(huán)境保護(hù)、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)等七大領(lǐng)域，優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南等重點區(qū)域。

2020年8月6日，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點的落地推行。截至目前，已有三家企業(yè)在上交所或深交所進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報發(fā)行工作、四家進(jìn)行籌備工作。隨著首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs方案的公布，我國基建REITs的發(fā)展進(jìn)入到全新時代。

點評：

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是盤活資產(chǎn)的新渠道，是提高資源配置效率的新手段。

通過部分領(lǐng)域先行試點，讓其中一些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品能夠發(fā)行REITs,相信之后會推廣到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然這需要時間。

萬億市場正在開啟，未來可期！

TOP6

“內(nèi)循環(huán)、雙循環(huán)”新格局確立

5月，“構(gòu)建國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局這一理念在政治局常委會會議上首次提及。此后這一政策又在多次重量級會議、講話上被提及，7月30日召開的政治局會議也明確提到，“我們遇到的很多問題是中長期的，必須從持久戰(zhàn)的角度加以認(rèn)識，加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國際國內(nèi)雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。

點評：

“雙循環(huán)”新發(fā)展格局對于房地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)金融都是重要歷史機遇。

TOP7

自貿(mào)港落地海南

6月1日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，到2025年海南初步建立以貿(mào)易自由便利和投資自由便利為重點的自由貿(mào)易港政策制度體系。到2035年，自由貿(mào)易港制度體系和運作模式更加成熟，以自由、公平、法治、高水平過程監(jiān)管為特征的貿(mào)易投資規(guī)則基本構(gòu)建，實現(xiàn)貿(mào)易自由便利、投資自由便利、跨境資金流動自由便利、人員進(jìn)出自由便利、運輸來往自由便利和數(shù)據(jù)安全有序流動。到本世紀(jì)中葉，全面建成具有較強國際影響力的高水平自由貿(mào)易港。

點評：

在不久的將來，海南的“自貿(mào)港”會比想象中更加“國際范兒”。

TOP8

土地要素市場化改革來了

3月20日，中共中央、國務(wù)院出臺《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，這是中央頒布的第一份關(guān)于要素市場化配置的文件。其中，關(guān)于“推進(jìn)土地要市場化配置”，引起社會較大反響。意見提出多項有關(guān)土改革方向的具體措施，包括城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)審批權(quán)下放至省級；建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場；探索建立全國的建設(shè)用地、補充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機制等。

點評：

新一輪土地改革，其意義不亞于過往土地改革，會在今后數(shù)十年產(chǎn)生幾十萬億級紅利。

TOP9

國務(wù)院下放永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批權(quán)限

3月12日，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地前提下，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)：一是，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；二是，試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

點評：

從管理層面看，規(guī)劃、新增用地指標(biāo)、年度計劃的實際控制權(quán)還在中央，這是關(guān)鍵。