本文來自微信公眾號“商業(yè)與地產(chǎn)”

貓頭鷹日志（MalltoWinLog)

就國內(nèi)主要城市商業(yè)發(fā)展程度來看，上海、北京、廣州是消費(fèi)的第一梯隊(duì)，展現(xiàn)出一線城市的強(qiáng)大消費(fèi)力，成都彰顯的商業(yè)活力同樣非常明顯。

而從商業(yè)繁榮均衡程度來看，上海商業(yè)的均衡性是一線城市中最好的，廣州商業(yè)的集中度、繁榮度則是一線城市中最高的。

2021-01-29

來源：城市戰(zhàn)爭

ID：sunbushuo123

文：孫不熟、安十一

如果說，甲級寫字樓租金代表一座城市TO B的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，那購物中心租金則反映了一座城市TO C的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。

作為人們經(jīng)?！百I買買”的場所，購物中心服務(wù)千家萬戶，它的租金、空置率也可以直觀反映一座城市的商業(yè)活力。

基于來自仲量聯(lián)行（JLL）的數(shù)據(jù)，今天我們從購物中心的租金、空置率，來看看目前國內(nèi)城市的排名。

01

各城市購物中心租金排名

以下是JLL發(fā)布的2020年第三季度各大城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)（購物中心為主）的租金排名：

從零售租金來看，中國主要城市的購物中心經(jīng)濟(jì)大致可以分為三檔：

上海、廣州、深圳為第一檔，租金全部超過1000元/m2/月。

北京、杭州、南京為第二梯隊(duì)，租金在500-1000元/m2/月之間。

武漢、西安、重慶、成都、天津、沈陽、青島，租金在200-500元/m2/月之間。

“魔都“上海以1415元/m2的月租金成為中國內(nèi)地購物中心最貴的城市，這也說明了魔都人民很能買，買的多、買得貴，所以商戶能夠負(fù)擔(dān)得起這么貴的租金，上海作為中國第一大商業(yè)城市的頭銜，名至實(shí)歸。

“妖都”廣州的購物中心租金僅次于上海，以1381元/m2緊咬其后，二者差距不大。能負(fù)擔(dān)起如此昂貴的租金，說明廣州購物中心的賺錢能力、廣州人的消費(fèi)實(shí)力，都是全國數(shù)一數(shù)二的。

值得注意的是，北京的寫字樓租金遠(yuǎn)高于滬穗深，但零售租金只排到第四。

廣州正好相反，寫字樓租金在一線城市中最低，但零售租金排到第二，而且和上海的差距非常小。

這說明什么？

廣州和上海的服務(wù)業(yè)更擅長TO C，體現(xiàn)為生活性服務(wù)業(yè)的繁榮，而北京、深圳更擅長TO B，體現(xiàn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)達(dá)。

其中，上海的均衡性相對較好。比如，上海既是消費(fèi)中心，又是金融中心，而金融就是典型的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（TO B），所以上海的服務(wù)業(yè)To B、To C都不差的。

大家知道，甲級寫字樓面向的是大企業(yè)主，而購物中心面向的是千家萬戶。

一般來說，大企業(yè)可以通過招商引資快速引進(jìn)，但TO C的服務(wù)業(yè)非常需要?dú)v史的積淀，難以速成。

舉個例子，就比如配眼鏡這些看上去很簡單的服務(wù)業(yè)，全廣東仍然是廣州市荔灣區(qū)最強(qiáng)，天河區(qū)、南山區(qū)的水平都不行。再比如美食密度或者米其林餐廳數(shù)量，深圳經(jīng)濟(jì)再強(qiáng)，也比不上廣州、佛山。

相比就業(yè)中心、交通中心，商業(yè)中心是更難復(fù)制和轉(zhuǎn)移的，因?yàn)樗娴男枰L時間的沉淀和積累。

02

購物中心回血速度比寫字樓更快

總體來說，相比甲級寫字樓，購物中心回血速度更快。

比較2020年三季度甲級寫字樓、購物中心租金前十的內(nèi)地城市之后發(fā)現(xiàn)，甲級寫字樓租金增速在-9.9%（深圳）至-1.7%（南京）之間浮動。而購物中心的租金則在-7.9%（武漢）至-0.2%（南京）之間。

一線城市中，廣州同時是甲級寫字樓（-5.6%）、購物中心（-0.6%）租金跌幅最小的。而在一線、強(qiáng)二線城市范圍里看，這一寶座則易主給了南京。南京以甲級寫字樓月租跌幅最低（-1.7%）、購物中心跌幅最低（-0.2%）成為榜單中最抗跌、最快回暖的寶藏選手。

下面具體說說主要城市的情況。

上海

以核心區(qū)和非核心區(qū)為界，購物中心租金恢復(fù)情況冰火兩重天。

核心商圈零售物業(yè)首層租金環(huán)比增長至0.2%，達(dá)到48.6 元人民幣每平方米每天。

而在非核心商圈，整體首層租金環(huán)比下跌1.9%，至18.9元人民幣每平方米每天。

廣州

廣州則恢復(fù)得更加全面，第三季度市區(qū)、郊區(qū)租金跌幅雙雙收窄。

仲量聯(lián)行報告指出，廣州市區(qū)核心位置的一些優(yōu)質(zhì)購物中心已實(shí)現(xiàn)租金環(huán)比上漲，市郊多數(shù)商場出租率得到改善，業(yè)主在租金談判上態(tài)度更加強(qiáng)硬。

深圳

深圳購物中心租金下行壓力減緩，在第三季度，深圳全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金錄得小幅下跌，跌幅較上季度有所緩和。

同時，部分購物中心由于運(yùn)營一貫穩(wěn)健，議價空間不多，租金水平與第二季度基本持平。

北京

由于持續(xù)的空置壓力，北京第三季度購物中心租金進(jìn)一步下降，市區(qū)市場租金環(huán)比下降3.3%，郊區(qū)市場呈現(xiàn)相同下降趨勢，環(huán)比下跌3.4%。

03

各城市購物中心空置率排名

空置率也是購物中心非常大的一個痛點(diǎn)，近年來不少購物中心都面臨租金下滑、商戶牽出的窘態(tài)。

以下是內(nèi)地各大城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)（以購物中心為主）的空置率排名：

眾所周知，廣州甲級寫字樓的空置率全國最低，這一次我們發(fā)現(xiàn)廣州購物中心的空置率也是全國最低，僅為6.2%，比寫字樓還低（10.2%）。

而且，廣州季度內(nèi)新增能供應(yīng)量是領(lǐng)銜全國各大城市的，在大量注入新水時，廣州還能較好消化掉，維持空置率全國最低，顯示出廣州市場龐大的消費(fèi)潛力。

南京的空置率僅次于廣州，約6.7%。緊接是杭州，空置率緊咬南京，微增至6.8%。

第三季度，內(nèi)地20個主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場平均空置率為9.7%，環(huán)比上升0.1 %，同比上升2.0%。

雖然環(huán)比、同比微增，但這主要是由于新入市項(xiàng)目大增。

從去年第三季度開始，我國內(nèi)地零售物業(yè)市場迎來疫情后的首次集中供應(yīng)。20個主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場新增供應(yīng)近160萬平方米，為去年同期七成水平，推動總存量增長至1.13億平方米。

購物中心穩(wěn)健復(fù)蘇的背面，市場偏好在悄然變化。

一個有趣的現(xiàn)象是，除了傳統(tǒng)主力——餐飲，幾乎每座城市的新晉主力租戶都是新能源汽車、茶飲咖啡、高端奢侈品、國貨美妝，它們占據(jù)了疫后租賃需求大頭，極大刺激了市場回暖。

不過，在疫情沖擊之下，各大城市購物中心的空置率仍有可能繼續(xù)攀升。

仲量聯(lián)行此前預(yù)測，內(nèi)地零售物業(yè)2020年度凈吸納量可能創(chuàng)下近12年來最低，空置率則將盤升至10%左右，為2008年第二高水平，僅次于2017年。

當(dāng)然，疫情之下，能保持這個空置率，也算不錯了。要知道，甲級寫字樓的空置率動輒20%以上。相比寫字樓的超大供應(yīng)量，購物中心的供應(yīng)量算少了。

04

50億元以上購物中心，哪個城市最多？

根據(jù)新商網(wǎng)、鵬友會的數(shù)據(jù)，我們還發(fā)現(xiàn)了一個全國購物中心銷售額排行榜。

2019年，全國主要城市有21個購物中心的銷售額超過了50億元。

需要注意的是，這里統(tǒng)計的是購物中心而不是百貨商場，因?yàn)榘儇浬虉龅臉I(yè)態(tài)和維度比較單一，而購物中心是一種多業(yè)態(tài)的商業(yè)模式，包含百貨、租賃、餐飲、休閑、娛樂，各種體驗(yàn)式消費(fèi)，所以購物中心是更能反映一個城市的商業(yè)活力、以及人氣指數(shù)。

下面是重點(diǎn)城市年銷售額超過50億元的購物中心排名：

數(shù)據(jù)來自：新商網(wǎng)、鵬友會。注：此次盤點(diǎn)中，新商網(wǎng)&鵬友會將北京新光SKP、長春歐亞、長春卓展、上海八佰伴、西安賽格、杭州大廈等商場歸類為百貨或百貨購物中心項(xiàng)目，故未出現(xiàn)在排名中。

從上圖可以看出，全國購物中心年銷售額達(dá)到百億的只有2家，一個是南京的德基廣場（112.4億元），一個是北京的國貿(mào)商城（110億+）。如果算上百貨商場，全國達(dá)到百億銷售額的項(xiàng)目僅有4個，分別是北京SKP（150億+）、南京德基廣場、北京國貿(mào)商城、杭州大廈（105億）。

如果把50億銷售額作為高端消費(fèi)中心的起步線的話，那么全國至少有21個項(xiàng)目達(dá)到這一指標(biāo)。其中長沙、杭州、沈陽、寧波、鄭州、深圳、南京各有1家，武漢2家、成都2家、廣州3家、北京3家、上海4家。

上海、北京、廣州是第一梯隊(duì)，展現(xiàn)出一線城市的強(qiáng)大消費(fèi)力。

成都入圍2家，說明成都的消費(fèi)能力也不俗，城市商業(yè)活力很足。

廣州入圍的三家購物中心全部位于天河區(qū)，而且全部在天河路商圈。三個購物中心的距離非常近，相互間距大約600米，說明廣州在商業(yè)層面絕對是一個單中心結(jié)構(gòu)。

其中，天河城作為中國（內(nèi)地）購物中心的“鼻祖”，發(fā)展至今仍未衰落。除了天河城、正佳廣場、太古匯這三強(qiáng)，天河路商圈還有天環(huán)廣場、萬菱匯、時尚天河、廣百、維多利、摩登百貨、天娛商場等多個購物中心或鎮(zhèn)百貨商場，天河路商圈體量之大、密度之高堪稱全國之冠。

相比廣州，深圳只有羅湖區(qū)的萬象城入圍TOP21，說明深圳與廣州相比，商業(yè)比較分散。

另外，北京三個購物中心，分別位于國貿(mào)、三里屯、海淀，上海四個購物中心，分別位于浦東、靜安、普陀、楊浦四個區(qū)，可謂各霸一方。

可以說，上海商業(yè)的均衡性是一線城市中最好的，廣州商業(yè)的集中度、繁榮度則是一線城市中最高的。

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