作者 | 唐青林 李舒

轉自：法客帝國

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本文梳理了以集體土地合作開發(fā)房地產相關的三個裁判規(guī)則：

裁判規(guī)則一：以集體土地合作開發(fā)房地產的當事人在合作開發(fā)合同中約定由一方辦理集體土地的征收、出讓等手續(xù)，再進行房地產開發(fā)的，合作開發(fā)合同有效（延伸閱讀案例1）

裁判規(guī)則二：農村新型社區(qū)建設涉及的合資、合作開發(fā)房地產糾紛由人民政府統(tǒng)籌協(xié)調處理較為妥當，不屬于民事訴訟的受案范圍（延伸閱讀案例2）

裁判規(guī)則三：未辦理征收手續(xù)以集體土地合作開發(fā)房地產的，該合作開發(fā)合同無效（主文案例，延伸閱讀案例3-案例4）

裁判要旨

以農民集體所有的土地合作開發(fā)房地產，即使已辦理規(guī)劃審批手續(xù)，未依法辦理征收、出讓等相關手續(xù)的，該合作開發(fā)房地產合同無效。

案情簡介

一、2006年1月，南黃居委會與宏泰房地產開發(fā)公司簽訂《泰安市南黃村舊村改造合同書》，約定雙方對南黃村村莊進行綜合改造，建筑面積84090平方米，部分用于回遷，部分用于平價購買，部分由宏泰公司用于銷售；宏泰公司有權銷售回遷安置剩余部分樓房，收益歸宏泰公司等。該綜合改造項目已經(jīng)過當?shù)卣?guī)劃審批，用于開發(fā)的土地性質為集體所有。

二、山東高院二審認定雙方構成合作開發(fā)房地產合同關系，因開發(fā)和銷售樓房所涉土地性質為農民集體所有，未依法辦理征收、出讓等相關手續(xù)，故判決《泰安市南黃村舊村改造合同書》無效。

三、宏泰房地產開發(fā)公司不服山東高院判決，向最高法院申請再審，主張：《泰安市南黃村舊村改造合同書》是舊村改造，并非合作開發(fā)房地產；國家法律或行政法規(guī)并沒有完全禁止集體土地不能進行建設，本案建設項目經(jīng)過規(guī)劃局、建設局等相關部門的審批，合法有效。最高法院裁定駁回宏泰房地產開發(fā)公司的再審申請。

裁判要點

案中最高法院認定《泰安市南黃村舊村改造合同書》無效的原因在于：

首先，南黃居委會與宏泰房地產開發(fā)公司簽訂的《泰安市南黃村舊村改造合同書》構成合作開發(fā)房地產合同關系。根據(jù)雙方合同約定內容，雙方對南黃村村莊約定的綜合改造并非僅僅建設村民住宅，或者建設村公共、公益事業(yè)設施，還包括開發(fā)和銷售回遷安置剩余部分的樓房。據(jù)此，法院認定雙方構成合作開發(fā)房地產合同關系。

其次，《中華人民共和國土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外?！睋?jù)此，除法定用途外，進行開發(fā)建設均應申請使用國有土地。而本案雙方對南黃村村莊進行的綜合改造雖然經(jīng)過當?shù)卣?guī)劃審批，但開發(fā)和銷售樓房所涉土地性質仍為農民集體所有，并未依法辦理征收、出讓等相關手續(xù)。因此，法院認定《泰安市南黃村舊村改造合同書》無效。

實務經(jīng)驗總結

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、當事人以集體所有的土地合作開發(fā)房地產的，應當按規(guī)定辦理征收、出讓等手續(xù)，將集體所有的土地變更為國有土地。未辦理上述手續(xù)，以集體所有的土地合作開發(fā)房地產的，合作開發(fā)房地產合同無效。

二、司法實踐中有案例認為，當事人以集體所有的土地合作開發(fā)房地產，但在合同中約定先由一方辦理征收、出讓等手續(xù)的，再進行房地產開發(fā)的，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合作開發(fā)房地產合同有效。因此，當事人可采取上述方式爭取合同被確認為有效。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所律師對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所律師對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）

相關法律規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法》

第四十三條　因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個人應當按照國家有關規(guī)定負責復墾；沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。復墾的土地應當優(yōu)先用于農業(yè)。

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2020〕17號）

第十四條　投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的違約情況確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的違約情況無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

法院判決

以下為法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述：

關于南黃居委會與宏泰公司之間構成何種法律關系的問題。從二審查明的案件事實來看，雙方于2006年1月6日簽訂的《泰安市南黃村舊村改造合同書》約定建筑面積84090平方米，其中用于回遷的面積約為2.16萬平方米，平價購買房面積約為2.0萬平方米，其他由宏泰公司用于銷售的樓房面積約為3.5萬平方米，宏泰公司有權銷售回遷安置剩余部分樓房，收益歸宏泰公司等；于2007年1月8日簽訂的《泰安市南黃村舊村改造合同書》亦約定了宏泰公司有權對回遷安置剩余部分樓房進行開發(fā)和銷售等。由此可見，該二份合同對南黃村村莊約定的綜合改造并非僅僅建設村民住宅，或者建設村公共、公益事業(yè)設施，還包括開發(fā)和銷售回遷安置剩余部分的樓房。據(jù)此，二審判決認定雙方構成合作開發(fā)房地產合同關系，證據(jù)充分。宏泰公司再審申請?zhí)岢鲭p方為舊村改造合同關系，并非合作開發(fā)房地產合同關系的理由，與事實不符，不能成立。

關于《泰安市南黃村舊村改造合同書》效力的問題。該合同訂立前及履行中，雙方對南黃村村莊進行的綜合改造經(jīng)過當?shù)卣?guī)劃審批，但對開發(fā)和銷售樓房所涉土地并未依法辦理征收、出讓等相關手續(xù)，性質仍為農民集體所有，違反了《中華人民共和國土地管理法》第四十三條第一款關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外”之規(guī)定。據(jù)此，二審判決《泰安市南黃村舊村改造合同書》無效，適用法律正確。宏泰公司再審申請?zhí)岢鲇行У睦碛?，缺乏法律依?jù)，不能成立。

案件來源

泰安市宏泰房地產開發(fā)有限公司與泰安市岱岳區(qū)天平街道辦事處南黃社區(qū)居民委員會合作開發(fā)房地產合同糾紛再審審查民事裁定書[最高人民法院（2013）民申字第252號]

延伸閱讀

以集體土地合作開發(fā)房地產的相關案例及裁判規(guī)則：

1

以集體土地合作開發(fā)房地產的當事人在合作開發(fā)合同中約定由一方辦理集體土地的征收、出讓等手續(xù)，再進行房地產開發(fā)的，合作開發(fā)合同有效（案例1）

案例1：上訴人荊州市荊北房地產開發(fā)有限公司、荊州市荊州區(qū)郢城鎮(zhèn)荊北村村民委員會與被上訴人湖北城堡投資有限責任公司合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛案民事判決書[湖北省高級人民法院（2014）鄂民二終字第00008號] 認為，“關于合同效力。根據(jù)城堡投資公司與荊北房地產公司、荊北村委會簽訂的《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》的約定，雙方的合同目的是，荊北房地產公司、荊北村委會將已經(jīng)政府主管部門批準并經(jīng)村民代表大會同意可進行商業(yè)開發(fā)的荊北村委會集體所有按10%預留的四宗土地，在合同簽訂后6個月期限內由荊北房地產公司將上述四宗土地辦理‘征用、補償、拆遷、土地出讓等一系列手續(xù)，最后將該四宗土地變更為國有商業(yè)、住宅出讓地’，并將土地使用權辦至城堡投資公司名下，有關費用由城堡投資公司出資墊付，合作項目竣工后一個月內由荊北房地產公司、荊北村委會共同清償，建設施工及管理部門規(guī)費則由城堡投資公司承擔，待房地產項目建成后，再根據(jù)約定方式進行房屋的實物分割，分別銷售，獲取收益。其實質是荊北房地產公司、荊北村委會以集體土地變更為國有出讓土地后出資，城堡投資公司以資金出資，共同出資、合作開發(fā)房地產，本案案由應為合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛。雙方能否繼續(xù)合作，須以城堡投資公司墊資和荊北房地產公司將荊北村委會集體土地變性登記至城堡投資公司名下為前提，即荊北房地產公司、荊北村委會并非直接以集體土地出資，故雙方簽訂的合同不存在因違反《中華人民共和國土地管理法》第十一條關于‘農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權’的規(guī)定而無效的情形。……因荊北房地產公司、荊北村委會的出資原為荊北村委會集體土地，《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定：‘任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。’國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條規(guī)定：‘工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！罁?jù)上述規(guī)定，合同所指向土地使用權要辦到城堡投資公司名下進行房地產開發(fā)，依法應首先對集體土地進行征用變更性質為國有土地，再通過招標、拍賣或掛牌程序競買國有出讓土地使用權。而《協(xié)議書》已經(jīng)約定此項義務由荊北房地產公司履行，《協(xié)議書》第二條約定荊北房地產公司‘負責辦理上述合作開發(fā)用地的征用、補償、拆遷、土地出讓等一系列手續(xù)，最后將該四宗土地變更為國有商業(yè)、住宅出讓地’，第四條約定‘荊北房地產公司在國土資源部門取得上述四宗土地國有土地使用權時，需支付的土地拍賣款超出5000萬元的，由荊北房地產公司、荊北村委會與政府部門協(xié)商妥當，待項目開發(fā)出來后用荊北房地產公司分得的房屋變賣后予以支付’，根據(jù)上述約定，荊北房地產公司有義務辦理征用、參與競買，并根據(jù)約定將土地使用權辦理至城堡投資公司名下。上述約定義務不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，亦非在法律上或事實上不能履行，荊北房地產公司、荊北村委會在法律上或客觀上并無辦理征用審批手續(xù)及參與競買的障礙?！C合以上分析，《協(xié)議書》及《補充協(xié)議書》不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，應為合法有效，荊北房地產公司、荊北村委會認為合同無效的上訴理由不能成立?！?/p>

2

農村新型社區(qū)建設涉及的合資、合作開發(fā)房地產糾紛由人民政府統(tǒng)籌協(xié)調處理較為妥當，不屬于民事訴訟的受案范圍（案例2）

案例2：章丘市翠湖旅游開發(fā)有限公司與章丘市白云湖鎮(zhèn)韓家碼頭村民委員會合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛一審民事裁定書[濟南市中級人民法院（2015）濟民一初字第44號] 認為，“涉案建設項目雖然有《建設用地規(guī)劃許可證》，但是從章丘市發(fā)展和改革委員會《關于章丘市白云湖鎮(zhèn)韓家碼頭村民委員會新建翠湖社區(qū)項目的核準意見》和《章丘市國土資源局關于白云湖鎮(zhèn)翠湖社區(qū)用地的預審意見》看，涉案建設項目為農村新型社區(qū)，使用的土地為農村集體土地。在農村集體土地上進行的合資、合作開發(fā)房地產，我國目前尚無明確的立法規(guī)定，由此產生的爭議是否可以通過民事訴訟程序處理，也缺少明確的立法依據(jù)，人民法院受理此類民事訴訟于法無據(jù)。并且此種大規(guī)模、大面積的農村新型社區(qū)建設，一般都是當?shù)厝嗣裾凑战?jīng)濟社會發(fā)展和城市建設的需要來推動和實施的，因此引發(fā)的糾紛由人民政府統(tǒng)籌協(xié)調處理較為妥當。況且涉案建設項目僅于2011年辦理了的《建設用地規(guī)劃許可證》，未辦理建設項目土地使用、建設工程規(guī)劃等手續(xù)。在此情形下，翠湖旅游公司請求分配涉案建設項目利益，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，本院不予審理。”

3

未辦理征收手續(xù)以集體土地合作開發(fā)房地產的，該合作開發(fā)合同無效（案例3-案例4）

案例3：明鴻進出口貿易公司與珠海市金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)海澄村民委員會合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛二審民事判決書[珠海市中級人民法院（2014）珠中法民三終字第180號] 認為，“涉案土地《合作開發(fā)海澄鄉(xiāng)華僑村合同書》本質上是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，明鴻公司通過此種合作方式將農村集體用地自由流轉用于開發(fā)建設商品房，從而取得涉案土地經(jīng)營收入，此舉與我國農村集體土地管理精神相違背，亦與珠海市政府同意三灶海澄村委會利用自留用地單項開發(fā)經(jīng)營房地產的初衷相違背。涉案土地雖然取得17547平方米作為住宅用地的《建設用地許可證》，但迄今為止有效期已經(jīng)截止，而另外30595.8平方米農用地及4844平方米草地并未取得任何審批手續(xù)，鑒于涉案集體土地不屬于可以有償轉讓范疇，該《合作開發(fā)海澄鄉(xiāng)華僑村合同書》約定內容違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，應為無效。”

案例4：王學劍與肖雁文、陳飛等合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛一審民事判決書[徐州市中級人民法院（2013）徐民初字第0162號] 認為，“原被告當事人在2010年11月18日簽訂的聯(lián)合開發(fā)合作協(xié)議效力認定的問題。合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、租金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協(xié)議，最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條規(guī)定，土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產的，應當認定合同無效。該條規(guī)定說明合資合作開發(fā)房地產合同中以土地是否系合法取得為認定該合同有效與否的標準之一。《中華人民共和國城市房地產管理法》第九條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。本案中，原告與被告肖雁文、陳飛、方海強在2010年11月18日簽訂的合資合作開發(fā)協(xié)議中所約定開發(fā)的蔡樓地塊，雙方在庭審中一致認可該地塊為集體土地，且2010年11月16日的協(xié)議內容也可以反映出蔡樓地塊的土地性質為農用地，說明原被告清楚知道其協(xié)商開發(fā)的蔡樓地塊土地沒有經(jīng)過有權限的土地行政主管部門的審批同意，在沒有辦理土地出讓手續(xù)的情形下即簽訂合作開發(fā)協(xié)議，這一點通過陳飛在陳述2010年11月18日的協(xié)議未能履行系因為蔡樓地塊沒有經(jīng)過審批手續(xù)，相關部門不認可2010年11月16日簽訂的‘以地抵工程款’協(xié)議可以看出，2010年11月18日的合資、合作開發(fā)協(xié)議違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，原告和陳飛以此土地作為投資和方海強、肖雁文簽訂的2010年11月18日的合資合作開發(fā)房地產協(xié)議無效。”